우리가 집을 계약할때 다음과 같은 부동산 임대차 계약서를 작성하게 됩니다. 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해서는 임대차 계약서 작성 내용을 꼼꼼하게 검토해 볼 필요가 있습니다. 본문에서 부동산 임대차 계약서에 어떤내용이 작성되고, 어떤 부분들을 체크해야 되는지 확인 해 보세요.
공문서 직접 발급하여 확인하기
공인중개사를 통해 집을 계약할때 작성하는 부동산 임대차 계약서는 아래와 같습니다. 부동산 임대차 계약서 작성시 공인중개사가 알아서 다 확인시켜주긴 하지만, 개인적으로도 건축물관리대장과 등기부등본을 발급받아 계약서와 대조하여 집주소 등이 일치하는지 검토해 보는것이 좋습니다.
건축물관리대장
건물의 주소, 용도, 목적 등에 관한 정보가 담긴 문서를 말합니다. 임대차 계약서 작성시 건축물관리대장에 적혀있는 주소 및 소유주 등을 검토 해야 합니다. 건축물관리대장은 건물 주소만 알고 있으면 정부24 웹사이트에서 상시 열람 가능합니다.
등기부등본
부동산 주소, 면적, 소유자, 소유권, 근저당, 경매, 압류 등 정보를 확인 할 수 있는 문서를 말합니다. 임대차 계약서 작성 시 필수로 확인해야 할 서류이며, 등기부등본이 계약날짜 기준으로 쓰인것인지도 반드시 확인해 보아야 합니다. 등기부 등본은 대법원 인터넷 등기소 웹사이트에서 상시 열람 할 수 있습니다.
부동산 임대차 계약서 내용 검토하기
✅부동산의 표시(주소 일치 여부)
부동산 임대차 계약서 맨 윗부분 상단에는 계약하려는 집 주소와 토지 또는 건물에 대한 지목, 구조, 용도, 면적 등을 적는 칸이 있습니다. 이곳에 적혀있는 정보와 건축물대장과 등기부등본에 적혀있는 것과 일치하는지 검토해 봅니다. 글자가 하나라도 틀릴경우 나중에 문제소지가 있기 때문에 가능한 꼼꼼하게 살펴보는 것이 좋습니다.
✅계약사항(보증금과 차임에 대한 내용)
임대차 계약서의 보증금과 차임에 대한 내용을 검토합니다. 부동산 혹은 집주인과 구두로 합의된 금액이 제대로 적혀있는지, 보증금/계약금/중도금/잔금/월세 등 해당 칸에 제대로 맞게 적혀있는지 검토합니다.
참고로, 부동산 임대차 계약서에서는 이부분에 숫자를 표기할때 자칫 실수 할수도 있기 때문에 한글로 표기합니다. 예컨대 보증금 3천만원을 작성할때 금 삼천만원정 이라고 적습니다. 이곳에 적혀있는 모든 금전의 이체는 반드시 집주인(등기상소유주)명의의 통장으로 이체하여 거래내역을 투명하게 합니다. 현금으로 거래했을 경우에는 지급 내용이 적힌 영수증을 반드시 주고 받습니다.
✅특약사항
특약사항의 임대차의 존속기간에는 임대차 기간을 적습니다. 보통 임대차기간을 2년으로 하지만, 반드시 2년으로 기재하지 않아도 됩니다. 만약 임대차 기간을 1년으로 정하였다 하더라도, 1년 후 계속 살고 싶으면 최소한 2년간은 임차 주택에서 살 수 있습니다. (주택임대차보호법 제4조제1항)
국토교통부에서는 부동산 임대차 계약서에 다음과 같은 사항을 명시할것을 권고하고 있으며, 대부분 부동산 임대차 계약서 특약사항에는 다음의 내용이 전부 적혀있습니다.
부동산 임대차 계약서 특약사항에 명시할 사항
▪계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금 지불 시까지 유지하여 양도한다는 내용
▪잔금 지불과 동시에 등기 이전에 관련된 일체의 서류를 교부 한다는 내용
▪잔금일 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용 및 계약 불이행 시 손해배상을 한다는 내용
▪각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용
위에서 작성한 내용 외에 집주인과 세입자가 사전에 서로 구두상 협의한 내용이 있다면 모두 기록하는것이 좋습니다. 기록할 때 최대한 자세하고 구체적으로 작성해야 나중에 분쟁이 발생하지 않으니 꼼꼼하게 살피고 체크하는것이 좋습니다.
✅인적사항(임대인 정보)
부동산 임대차 계약서 마지막 부분, 임대인/임차인/공인중개인에 대한 정보가 작성됩니다. 이곳에 적혀있는 집주인의 정보와 신분증, 등기부등본, 건축물대장 등 공문서와 동일한지 확인해야 합니다. 만약 집주인(실소유주)과 직접 계약하는 것이 아닌 대리인과 하게 될 경우 반드시 위임장과 인감증명서를 요청하여 정보가 맞는지 체크해 보야야 합니다.
위임장 없이 실소유주가 아닌 사람과 맺은 계약은 원천적으로 무효이고, 대리 계약자가 가족이라 하더라도 법적인 대리권이 없다는점 반드시 명심하셔야 합니다.
임대인(賃貸人) 임차인(賃借人) 차이
임대인과 임차인, 가운데 글자 하나만 다른데요. 각각 무엇을 뜻하는 말일까요? 임대(賃貸)의 대(貸)는 빌려줄 대(貸)로, 대출(貸出)의 대(貸)와 같은 한자입니다. 돈을 받고 나의 물건을 빌려주는것을 임대라고 하며, 임대인은 부동산 소유주, 집주인, 건물주 등으로 이해 할 수 있습니다. 임차(賃借)의 차(借)는 빌리 차(借)로, 돈 내고 남의 물건을 빌려쓴다는 뜻이며, 세입자로 이해 할 수 있습니다.
위와 같이 작성된 부동산 임대차 계약서를 가지고 바로 동사무소에 가서 전입신고 및 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다. 나중에 집이 경매에 넘어가게 되는 등 법적 분쟁이 발생했을 때 내가 낸 보증금에 대한 우선순위를 확보하기 위함입니다.
